丫丫爸爸的博客

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用电话背景调查揪出坏房客的尾巴

作者: fiona, 丫丫爸爸


“我一向不怎么看电话背景调查的,因为没什么作用。只有信用记录才有真金白银的真实性。”  一位老房东分享着她的经历和看法。


“租客可以随便找个朋友,假装是他的房东。肯定把他说成像花一样好的房客。你说电话调查有什么用呢?” 另一位资深房东更是这么说。


“如果是不好的房客,老房东为了赶他走,当新房东打电话过来做背景调查的时候,肯定是说好好好的,这样能快点把包袱甩掉,这样的电话背景调查还有什么用呢?” 另一位新房东更是以心理专家的的心态这么说。


……


总而言之,在很多很多房东的眼里,前房东的电话调查变得非常的不重要,甚至变得可有可无,成为了鸡胁一样的东西。


而许多的电话背景调查也验证了这个结论。这不,前不久,我就接到这样一个电话。

“请问一下ABC是不是你的房客?” 对方电话里问道.


ABC是我的一个租客,总是晚交租,隔三个月就得上次法庭,她男朋友游手好闲,天天在楼里喝醉了闹事搞破坏。我们对她都很头大,恨不得赶她走,可是加拿大的法律是保护房客的,想赶她很不容易。


“对,ABC是我们的房客。” 我回答道。


看来是有新房东在进行电话背景调查。看来上了多次法庭之后,可能她也觉得我太难对付了,嫌法庭也麻烦,自己要找地方搬走。太好了我心里窃喜着。


“等一下对方问的问题,我要不要闭着眼睛说说房客的好,这样她就能早点搬走?” 一个阴暗的念头在我脑海里转了一下,很快被否决了。一是因为加拿大是一个诚信的国家,还有是因为如果撒谎欺骗的话会违背自己的信仰。所以心中决定对方问什么就说什么。当然假如对方没问的话,我也不会主动的去提。


“有没有欠租?”


“没,到现在是0 balance.” 这几天刚付完一张LTB的order,正赶上为数不多的几天0 balance。


"给notice了吗?”


“给了。” 我是给了她通知,但是30天的通知.


“好的,谢谢,再见” 对方用公事公办的语调跟我说再见。好像一桩事终于办完了.


"不用谢,再见.”


过了一个月真搬走了。大家欢呼: 烫手山芋就是这样转到别人手上去了。


对方根本就不对电话背景调查抱有期望,只问最简单的几个问题,这样不认真的做功课,坏房客就非常容易地住进来,到时候就有成千上万块钱的损失了。


其实只要认真的做功课,认认真真的照以下的步骤进行电话背景调查,百分之八九十的情况下,你可以把坏的租客给剔除出去了。


1.核对地址

不要以为他她原先住哪儿不重要, 做credit check上有地址,和他填的地址不符就要搞清楚是他信都寄到父母家呢还是要隐瞒什么。特别有些人用po box. 更需要查明里面有什么猫腻。

还有人一看,就住隔壁,那为啥搬啊?

总之,如果地址不符的话,很多情况下可能有问题,需要仔细详查。有一次对方提供了一个地址,网上一查是廉租屋。这电话背景调查的时候,刚开始对方说他是房东。最后问他为什么是廉租屋呢? 对方支支吾吾的半天讲不出话来。很明显,对方是个假房东。


2.核对租金

假如租金的金额价格是不一样的话,有可能那房东不是真的房东,而是他的朋友,事先没有对口供确定租金是多少。

还有有的人有合租的,他填了1000,其实每月只付500。不是一定不行,但最起码他还没有manage每月1000房租的经验。


3.住多久了

住多久非常关键, 住短了就要深挖了, 为什么这么短的就搬走了? 是不是跟别人住得的不愉快呀,是不是违约?


4.交租准时吗?

假如对方说准时的话,你可以继续问:怎么交的? 房东住一起吗?交水电吗?水电具体怎么摊,合租的问钱是当中谁交的?跳过票吗?这一连串问题要一个接一个的问,不给对方思考的时间, 基本上你这么连着问下来可以从对方的反应时间判断是不是真房东了。假如是假房东的话就会支支吾吾的讲不清楚。


5.去过LTB没?


6.给notice没?

要问什么时候给的。有的房东同意只给30天,这个没问题。还要问哪天要搬出。碰到对方说12/31日搬出,但这里申请的是12/1入住的不少呢。到时候哪个房东损失一个月还不知道呢. 有的给了notice,为了有个好的reference,但到时候直接跑了,老房东损失。有的老房东不依不饶11/2不交租就给N4. 损失的就有可能是新房东。极少租客不在乎一个月租金,我倒也碰到过一次。


7. 为啥搬。

理论上租客不需要告诉房东,房东也没义务告诉新房东,但搬房子理由说的合情合理咱就踏实了,也可以侧面看出租客和他旧房东的关系还算reasonable.


8. Tenancy Wise, any issue?

这题是房东自由发挥题. 任何有关的问题有吗?比如宠物啦,干净啦,吵闹啦等等等等…你会很吃惊人们会告诉你些什么离谱的事情

我有次一个挺好的申请,我说:你知道我个人可爱狗了,你也知道,刚换了新木地板,问问。好了,这房东再也忍不住了,他说:你知道吗?他有2条狗14个猫!我也养狗,4条呢,可他的狗都没训过的,完全乱来的…blahblah…这一通苦水倒的…他自己一顿喘气,仿佛舒坦多了。我也傻眼了。2条狗14个狗申请个bachelor?!


9. 你是租客的亲戚朋友吗?

这个问题直接问一样可以通过对方反应来判断真假,等你总结了说,哦那我基本问完了,对方的心里会突然松懈下来,突然来这么一句,假房东是很容易露馅的.


10.你还会租给他吗?

我们说人之初性本善。如果你恨的租客,你总嗯、对、没…这样,让你把他或她夸得像花一样你会很难受对不对?大部分人不会巴不得租客滚蛋还说哎呀太遗憾了,他要肯回来我一定租给他. 所以很多人老实回答不会. 假如不会的话你就追问一下为什么不会?对方的话夹子就打开了,说不定就开始呼啦呼啦的向你吐苦水了。这正是我们所要的。


有些房东回答问题只用yes或no,不肯再多说一句话,碰到这样的回答一定要警惕。这种情况很可能是对方想赶房客走. 因为不想撒谎又很想租客走的时候自然反应就是尽量少说话。


电话背景调查说简单也简单说难也难。根据以上的十个问题的步骤,大家可以自由的发挥一点,可以在某个问题多问一点,某个问题少一点。特别是在某些细节,在与申请表上不相符合,或回答问题时前后矛盾的时候,一定继续问下去,假如对方不能自圆其说的话,或要用很长的时间去回答你的问题,那就是很有可能是一个不好的房客。假如认真完成以上十个步骤,很多情况下可以揪出坏房客的尾巴。



2016年2月写于多伦多


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作者: 丫丫爸爸,金融危机后最早去美国投资房地产的多伦多华人之一,从中获得成功投资经验, 善于发现地产洼地进行房产投资,在多伦多也有不少成功投资案例,现为安省持牌地产经纪。 电话: 647 716 5110 电子邮件: yayababa.home@gmail.com 个人网站: www.yayababa.com . 微信号:

评论 (1) -

  • DC

    2016/3/20 14:01:21 | 回复

    Hi 丫丫爸爸,

    I'm a guy who are interested in investment in the real estate (in GTA or surrounding area).
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