丫丫爸爸的博客

智商情商财商的學習

用数据在买房过程中说话


“丫丫爸爸,这个房子叫价93万,大概多少价钱可以拿下来?”


客户Sam大约两个月之前联系了我。他说他想买房子。他现在和女朋友住在公寓楼里。说现在想投资个房子,但将来结婚可能会自住,告诉了我一个预算大概在80到100万。在电话里把Sam的购房需求了解大致清楚之后,我跟根据他的需求介绍了多伦多和周边的区域的大致情况。还介绍了各种房型的特点。公寓跟别墅的区别。


在今年公寓楼跟独立屋之间差距急剧缩小的时候,根据他们的实际情况建议他们购买独立屋。


我带着他们先看了多伦多周围几个区。最后锁定了一个学区好,学校好,也比较新,人均收入超过十几万的区。看过了好几次之后,Sam眼睛一亮,看到了中意的房子。


“来来,咱们坐下谈。”


在车上,我把电脑打开。以这个房子为中心画了个区域,找出最近五个月之内卖掉的房子的成交价。


“你看这个房子是三个睡房,单车库,面积是1500到2000尺。房龄5到15新。根据这个条件,找到附近的相似两个房子最近的成交价。” 我看在电脑上的数据,向Sam解释。


这也是理工男出身的特点吧。当客户问这个房子大概多少钱的时候,我一般都喜欢找些附近房子的成交价,用数据说话。


“有一个是五个月之前卖掉,卖价是97万。另外一个是三个星期前刚卖掉,卖价是90万。90万卖掉的房子就和这个房子是同一条街的。” 我继续解释道。


我打开每个房子的照片,一张一张的看过去,并且看那个房子的描述,看看里面有没有特别描述的地方。然后向Sam解释说: “这三个房子装修都差不多,没有什么特别的升级。”


“你看一下地税也差不了多少。我们再看一下房子的实际面积,都在1850左右。” 边说着我便打开aboutmyproperty的网站,查出的房子具体的实际面积,并显示给Sam看。


根据以上的这些情况,我估计这个房子卖价会在90万左右。


“有没有可能性更低一点?” Sam问道。


“可能性当然是有的。以这个价格为基础,根据买方卖方的心理状况,价格上下浮动几万都很正常。比如说有时候卖家急着卖,等着卖这个房子的钱去交接下一个房子,便宜卖掉好几万都很有可能。有的时候买家特别喜欢这个房子,急着想买这个房子,非这个房子不买的话,买贵了几万也有可能。” 我向Sam解释着。


“丫丫爸爸,那你觉得这个房子大概多少可以拿下来,我挺喜欢的。”


“我知道你挺喜欢。但我们不要让对方知道我们很喜欢。因为我们还看了一个房子。那个房子你也喜欢。所以我们从心理上就有要对方往下讲价的空间了。‘’ 我向Sam解释着讨价还价的心理战术。“你看对方叫价九十三万,附近相似房子三个星期前的成交价是90万,所以卖家的心理价位应该在90万左右。”


“但是我们看看非常关键的一个指标,DOM, 中文意思就是这个房子在市场上已经上市几天了。” 我继续解释道。“这个房子上市已经一个多月了,一般一个多月没钱的时候卖家心里应该很着急,所以我们应该有继续往下讲价的空间。”


“一个细节值得我们注意,” 我提醒Sam说: ‘’这个房子卖家在卖的时候同时也挂着出租,卖家的意思就说他假如卖不到他的心理价位,可能就会转成出租。所以问下讲价的空间可能不会非常的大,但我会帮你试探出对方的底线是多少.”


"谢谢你了,丫丫爸爸,讲的非常清楚。你帮我下个offer吧.” Sam真诚的看着我。


"别急, 在下offer之前我帮你在分析一下这个区域的情况。”


我打开电脑,打出一份报告出来。并把报告结果向Sam仔细的解释。


“你看这个小区平均家庭收入15万。这在安省是属于前几位了。一般收入越高,环境越好,房价会越高”


“有95%以上是自住的房子。这个指标也很好。自住越多的小区房价越高,环境越好。”


“这是这个房子最近几年的学校排名。前几年六十几名,这几年到了40名。。不仅是top学校,而且学校排名稳步上升。”


“你看85%的是白人,2%的是东二楼,中国人只占1%,主要是以本地高薪的白领为主。另外基督徒比例占了65%。百分之七八十人是用开去上班。平均一个家庭3.2个人。基本上是两个大人,一个小孩,或者两个大人,两个小孩的家庭。……” 我把人口比例,种族,职业,家庭组成,学校等等,向Sam一一介绍。


“丫丫爸爸,我们赶紧下offer吧.” Sam越听越高兴。他听明白了,放心了,催着要下offer了。


我联系了地方经济,下offer, count offer. 在对方counter offer的过程中,感觉到对方counter offer比较急。


在这过程中,着对方counter back的时候,我特意拖了一天时间,说我们的买家也同时也在考虑另一个房子。让这个offer过期了。


再过期之后,和对方经济沟通一下,根据对方的反应,再给offer加了一点点钱。对方感觉到挺难受,但最后也接受了。


最后以88万成交。以市场价价位低两万买了这个房子。


给房子定个合理价格是一个讨价还价的过程中,最关键的一个步骤。定价合理了,再根据对方的情况做些调整。往往可以拿到好的deal.



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作者: 丫丫爸爸,金融危机后最早去美国投资房地产的多伦多华人之一,从中获得成功投资经验, 善于发现地产洼地进行房产投资,在多伦多也有不少成功投资案例,现为安省持牌地产经纪。 电话: 647 716 5110 电子邮件: yayababa.home@gmail.com 个人网站: www.yayababa.com . 微信号:
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