丫丫爸爸的博客

智商情商财商的學習

怎样评估一个房子价格


在很多年以前,想买个房子了。找了个房产经济帮我找房子。在看了第几次之后,看中了一个房子,准备下offer.


“该出多少钱好?” 我那时候关于房子方面知识是一片空白,什么都不懂,所以我就问经济。


“对方开价380,000,一般房子卖价比开价少百分之三到五。也就是360,000到370,000。要不开个350,000先试试?” 经济说。


“好,就开个350,000先试试。” 基于这个信息,我调整我的心理价位到365,000。


……


offer递交上去之后,我的经济很快回来了。对我说:“对方经济说了,同一条街相隔五个房子的房子,在三个月之前卖的,卖了378,000,所以他们counter back 379,000。”


“把那单子给我看一下?” 我要求了一下。


经济把那一份对方经济准备的mls的listing和最后成交价递给我。果然卖了378,000。


……


接下来我的经济和我几个回合之后, 在present offer 和counter offer之间,由于不清楚这个房子的具体价格,结果溃不成军,以378,000的价格买下了。


很久以后才发现,隔壁邻居卖了的那个房子是全新装修的,连地下室都装修好的。而我买的房子是没装修过的,地下室是空空的.


郁闷了一阵子,还好后来房价涨上来了。


……


最近也请经济帮我买了一投资房。开价300,000。问经济该出多少钱?经济说,对方经济说另外还有个offer. 我估计我们出298,000可以买下来。因为房子位置非常好,又听经济说还有另外一个offer, 加上我自对房子结构比较了解,在经济建议之后,把验房和货款条件去了之后。把房子买到了, 可是心里还是有些不太满意的样了。因为在那当时,不知道出价是高了还是低了。


这两位经济人品算不错了。买房之后跟我的关系还挺好的,可是在买这两个房子的过程中,我的心里总是不是特别的满意。最主要的原因在买的过程中,他们没有用很明确的参照系统告诉我这个房子值多少钱,所以我也不知道自己的出价是高了还是低了, 心里始终有个结,在那里晃悠着打不开。


那到底该如何打开这个心结?用另一句话说,地产经济是否可以提供服务来打开客户这个心结呢? 到底有没有具体的量化指标?答案是有。


这具体的方法就是CMA: 市场比较法。


市场比较法的定义如下: 指在对估价对象计算其价格时,将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产的已知价格,修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。这里所谓类似房地产,是指在用途、建筑结构、所处地区等方面,与估价对象房地产相同或相似的房地产。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一,也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。


用一个通俗易懂的例子来说明吧。比如说丫丫爸爸看中一房子,准备出手买了,在下offer之前,必须要先搞明白这个房子的市场价大概是多少, 然后才能调整offer出价。


丫丫爸爸会到mls地产网站,找出附近3到6个最近的相类似户型的房子的成交价。列出一个表格,表格内容包括有listing价格,售出的价格,成交日期和今天的日期的长度,多少个房间,前院多大,多少使用面积,地下室是否已经装修好了,多少个浴室,地理位置跟我的房子比好还是不好等等……


然后根据每一项内容,进行加加减减的计算:


比如说对方只有3个睡房,而我的房子是4个睡房,而当前这个区域的市场上多一个睡房大概多三万。那我就在这表格中加三万。


比如对方的房子是靠近大街,而我的房子不靠近大街,而市场大家的大概期待值是靠近大街的房子差5万。那我就在这个表格里面加5万。


再比如说对方的售价是6个月之前,而在这个6个月中,平均售价增加了百分之一。那我就在这个表格中加百分之一。


经过一系列的加加减减,最后算出所有房子换算成今天日期的市场价。然后选择一个最接近你所要买的房子的市场价。


当然这个市场价也不是百分之百完全准确的,它有一个上下浮动的区间。对这个市区了解得越全面,越准确,这个浮动的区间就越小。


有了这个市场心理价位,我们的心就会稳定下来了。作为买方,就哑巴吃汤圆心里有数了。根据这个市场价,再根据当天情况,可以主动调整自己的出价了。比如说房主急着卖的话,就把价位下调一些。如果有很多人抢这个房子的话,就把价位上调一点,但也不会上调太离谱。


2016年2月写于多伦多


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作者: 丫丫爸爸,金融危机后最早去美国投资房地产的多伦多华人之一,从中获得成功投资经验, 善于发现地产洼地进行房产投资,在多伦多也有不少成功投资案例,现为安省持牌地产经纪。 电话: 647 716 5110 电子邮件: yayababa.home@gmail.com 个人网站: www.yayababa.com . 微信号:
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