丫丫爸爸的博客

智商情商财商的學習

什么是现金流

“喂,我们的美国投资的房子到底赚不赚钱啊?” 丫丫妈妈问我说。


丫丫妈妈对数字不是很敏感,数学课经常不及格。有个笑话非常的贴切: 小学的时候,老师叫她们计算三乘七等于多少?丫丫妈妈说太难了,她不管三七二十一,就写了一个十八。


“赚钱。”


对于她的回答就要言简意赅,直奔主题。否则会把她搞晕了,那我就有麻烦了。


"到底赚多少钱?" 也不知道太阳怎么从西边升起来了,她以前从来不问这些烦心事,一直都是我跟这些数字打交道,打的不亦乐乎。


“咦,怎么回事啊?你以前可从来不问这些事情。” 我表示了一下惊喜。


“哦,有位同事也想投资,他知道我们在美国有投资,就叫我来问一下。”丫丫妈妈解释道。


"哦,原来是这,让我来算一下。" 我脑子在飞转着,到底是用现金流,cash on cash return,还是别的专业术语来解释呢?


还是选择运行了现金流吧,因还是i觉得现金流最简单。


"房租收入每个月一干六,支出包括以下几项: 地税三百,维修费的一百五,贷款五百,其他五十元。房客自己负责水电气等费用。每个月正现金流约六百元钱。" 我就顺便地给了一个估计数据。


"咦,前面几句都听懂了,怎么最后一句话听不懂呢? 正现金流是什么东东啊?" 丫丫妈妈一幅虚心好学的萌样。


"现金流,就是所有的现金收入,减去现金支出。如果最后差值为正,就是正现金流。如果差值为负,就是负现金流。" 我就知道丫丫妈妈脑补是为了给同事交差,于是便一本正经的用正常平缓的腔调回答着。


"等等,你帮我写在纸上。"


果然不出所料,我就知道她会这么要求的。于是我拿出一张白纸,上面写着现金流,左边写着收入,右边写着支出,在最后一行写着结果。


附图


"那你说,他们现在去投资的话,现金流是不是也是每月六百元钱呢?" 丫丫妈妈看着我问道,看来她是想不动脑筋地把结论拷贝给她的同事。


"不是。" 我肚子里翻江倒海,可是表面异常的平静。丫丫妈��无视经济的波动,市场的变化,想生搬硬套应用过去的经验呢。诛不知道我事先做了多少研究,才达到六百元的正现金流。


"喂,那是多少吗? 你给我算算吗?"


"房租收入每个月一干六,支出包括以下几项: 地税三百,维修费的一百五,管理费二百,还贷款九百,其他五十元。房客自己负责水电气等费用。每个月正现金流约一百元钱。" 我就给了一个估计数据。


"咦,怎么现金流会少这么多!……等等,怎么多出一个管理费?咦,怎么还贷款的金额多了这么多?" 丫丫妈妈终于难得地发现不同之处了,终于提出一个很好的问题。


“good question.” 我学着以前老师在课堂上上课时的样子,赞许了她一句,都说称赞是保持进步的动力,这点情商我还是有的。


果然丫丫妈妈面露得意之色。


“我们没有管理费是因为经过两年的学习,交学费了,我们毕业了,可以自己管理了。” 我尽量用学校的术语说,丫丫妈妈是中国高考制度培养出来的,就喜欢学校的术语。“而他们什么都刚开始,需要交管理费叫人管理。”


“那为什么她们要付差不多多一倍的贷款呢?” 丫丫妈妈疑同道。


“市场不一样了。我们抓住了金融危机的尾巴,那时房价低,所以贷款少。现在房价高了,贷款就要多了,所以每月还货款就多了。” 我耐着性子解释,一边暗自庆幸几年前克服恐惧去美国买房。人真的要在别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。可是这情绪控制不太容易了,很多时候我的情绪也很容易受周围环境的影响。


“哦,原来如此” 丫丫妈妈仿佛恍然大悟的样子,“算一算我们condo的现金流多少?”


看来丫丫妈妈对现金流开始上心了,又给我布置了作业。


“每月租金收入一干四,还货款一干一,管理费三百五,地税一百五,负现金流二百元。” 我一五一十地计算着。


“什么意思?负现金流是什么意思?” 丫丫妈妈好傢又有一点搞不清楚了,脑子开始蒙了。


“负现金流就是每月我们要从自己腰包里掏出两百元钱补这个缺口。”我马上用简单的语言解释,还做了一个以口袋里掏钱丟在地上的动作。


“掏钱补缺口?” 丫丫妈妈重复着。


“是的,掏钱补缺口。”我也肯定道,证明她没问错。


“这样不好……”丫丫妈妈喃喃自语。谢天谢地,她也知道这样不好。


“是的,这样不好。” 我当然首先肯定她的结论,然后展开了一下:


“如果负现金流的话,我们根本买不了几个房子,每个月要节衣缩食地填那个无底洞。” 我向丫丫妈妈感叹道。


没想到丫丫妈妈会举一反三:“而正现金流的话,从理论上我们可以买无限多的房子。而且房子越多越富!”


“完全正确!”对于丫丫妈妈的理解程度,我感到非常吃惊和高兴,这个结论和穷爸爸富爸爸里面的富爸爸所作的结论一模一样。


2015年写于多伦多


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作者: 丫丫爸爸,金融危机后最早去美国投资房地产的多伦多华人之一,从中获得成功投资经验, 善于发现地产洼地进行房产投资,在多伦多也有不少成功投资案例,现为安省持牌地产经纪。 电话: 647 716 5110 电子邮件: yayababa.home@gmail.com 个人网站: www.yayababa.com . 微信号:
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